.......................................................................
 
.......................................................................
 
"Proxy or nominee" property - purchase polici... 
ธอส. ออกมาตรการใหม่ด้านสินเชื่อและการประนอมหน... 
Evolution of accommodations and facilities in... 
GH Bank welcomes Mongolian cultural performer... 
GH Bank offers home loans to qkualified forei... 
 
.......................................................................

  

เรื่อง "การเปลี่ยนแปลงของประชากรไทยและความต้องการที่อยู่อาศัยในทศวรรษ "  
วันพฤหัสบดีที่ 7 เดือน สิงหาคม พ.ศ. 2551  เวลา   
ณ ณ ฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่  ดาวน์โหลด PDF 0.00 MB.

1. บทนำ
             ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยฝ่ายวิชาการ ได้จัดเสวนาเชิงวิเคราะห์ เรื่อง “การเปลี่ยนแปลงของประชากรไทยและความต้องการที่อยู่อาศัยในทศวรรษหน้า” ขึ้นเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2551 ณ ฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่ โดยเน้นการระดมความคิดเห็น จากผู้เชี่ยวชาญทางด้านประชากรและที่อยู่อาศัยจากหน่วยงานและสถาบันต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ วิทยาลัยประชากรศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล กรมการการปกครอง กระทรวงมหาดไทย ภาควิชาการเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สำนักโยธาธิการและผังเมือง และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร โดยสรุปเนื้อหา ดังนี้

2.การเปลี่ยนแปลงของประชากรไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคต 10 ปีข้างหน้า
             2.1 การขยายตัวของประชากรไทยทั่วประเทศ
                           ภายหลังสงครามโลกครั้งที่สอง ประชากรของไทย มีอัตราการเพิ่มอย่างรวดเร็ว คือประมาณร้อยละ 3 ต่อปี  จนประมาณปีพ.ศ. 2500 ธนาคารโลก (World Bank) เสนอให้ประเทศไทย มีนโยบายด้านประชากรและดูแลอัตราการเพิ่มของประชากรให้เหมาะสม  ต่อมา ในช่วงปี  พ.ศ.2500 – 2513  ประเทศไทยได้มีนโยบายควบคุมอัตราการเพิ่มของประชากรโดยใช้การวางแผนครอบครัว หลังจากปี พ.ศ. 2513 ได้มีการผนวกนโยบายและแผนด้านประชากรไว้ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ   ทำให้ประเทศไทยไทยประสบความสำเร็จในการควบคุมประชากร จนกระทั่งเมื่อถึงแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 7  (พ.ศ. 2535-2539 )    อัตราการเพิ่มของประชากรได้ลดลงมาอยู่ในระดับที่ต่ำมากแล้ว ประเทศไทยจึงไม่มีการกำหนดนโยบายประชากรในแผนชาติอีกต่อไป

                           ในระยะ 10 ปีมานี้  ภาวะเจริญพันธุ์รวมของประชากรไทยได้ลดต่ำลงมาก อัตราเจริญพันธุ์รวม หรือจำนวนบุตรเฉลี่ยสตรีคนหนึ่ง จะมีตลอดวัยเจริญพันธุ์ของตนได้ลดต่ำลงกว่า 2  ซึ่งเป็นระดับทดแทนเท่านั้น  ทำให้อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรได้ลดต่ำลงมาก  ดังจะเห็นว่าในช่วงปี พ.ศ. 2533-2543 อัตราการเพิ่มเฉลี่ยของประชากรไทยมีร้อยละ 1.11 ต่อปี  (ดูตารางที่  1) และจากข้อมูลของกรมการปกครอง  พบว่า ในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา  พ.ศ. 2540-2550  อัตราการเพิ่มเฉลี่ยของประชากรไทยเหลือเพียงร้อยละ 0.36  ต่อปีเท่านั้น   โดยในปี  2550 ประชากรโดยรวมของทั้งประเทศมีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 63 ล้านคน จนทำให้หลายฝ่ายวิตกกันว่า ในอนาคตอาจจะมีปัญหาในเรื่องการขาดแคลนแรงงาน  จำนวนเด็กและคนในวัยแรงงานน้อยลง   ในขณะที่จำนวนคนชราจะมากขึ้น (ดูตารางที่  2 )

ตารางที่ 1 การขยายตัวของประชากรไทย พ.ศ. 2453 - 2550

ปี

n 

จำนวนประชากร

อัตราการขยายตัวเฉลี่ยต่อปี

ช่วงเวลา

(%)

2453

8,266,408

2462

9

9,207,355

2453 - 2462

1.21%

2472

10

11,506,207

2462 - 2472

2.25%

2480

8

14,464,105

2472 - 2480

2.90%

2490

10

17,442,689

2480 - 2490

1.89%

2499

9

22,811,701

2490 - 2499

3.03%

2503

4

26,257,916

2499 - 2503

3.58%

2513

10

34,397,374

2503 - 2513

2.74%

2523

10

44,824,540

2513 - 2523

2.68%

2533

10

54,548,530

2523 - 2533

1.98%

2543

10

60,916,441

2533 - 2543

1.11%

2550

7

62,828,742

2543 - 2550

0.44%

ที่มา : ฝ่ายวิชาการ ธอส.
ข้อมูล : สถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล
 
ตารางที่ 2 จำนวนประชากรประเทศไทย ปี 2540 - 2551

ปี

จำนวนประชากร

อัตราการขยายตัว

(คน)

(%)

2540

60,816,227

2541

61,466,178

1.07

2542

61,661,701

0.32

2543

61,878,746

0.35

2544

62,308,887

0.70

2545

62,799,872

0.79

2546

63,079,765

0.45

2547

61,973,621

-1.75

2548

62,418,054

0.72

2549

62,828,706

0.66

2550

63,038,247

0.33

2551*

63,079,634

 -

หมายเหตุ : ปี 2551 ข้อมูล ณ 31 กรกฎาคม 2551
ที่มา : สำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย

                           อนึ่ง เป็นที่น่าสังเกตว่า ในปัจจุบันหน่วยงานที่ทำหน้าที่เก็บข้อมูลประชากรในประเทศไทยมี 2 หน่วยงานหลักคือ กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย และสำนักงานสถิติแห่งชาติ แต่ข้อมูลตัวเลขประชากรที่มาจากแหล่งเหล่านี้ ยังแตกต่างกันมาก เนื่องจากมีขอบเขตและวิธีการที่ได้มาของข้อมูลที่แตกต่างกัน  นอกจากนั้นกรมการปกครองยังมีการปรับข้อมูลใหม่ในปี 2547 โดยมีการตรวจสอบก่อนการนำข้อมูลเข้าสู่ระบบคอมพิวเตอร์ เช่น ตัดคนตายออกจากทะเบียนบ้าน ทำให้จำนวนประชากรลดลงจาก 63 ล้านคน เป็น 61 ล้านคน ส่วนสำนักงานสถิติแห่งชาติ จัดทำสำมะโนประชากรและเคหะทุกรอบ 10 ปี ซึ่งเป็นช่วงระยะเวลานานจนข้อมูลไม่สามารถนำมาใช้ในการวางแผนได้เต็มที่นัก

             2.2 การคาดประมาณการจำนวนประชากรไทยในอนาคต
                           การคาดประมาณประชากรของประเทศไทยในอนาคตข้างหน้า เป็นข้อมูลพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการวางแผนและกำหนดนโยบายต่างๆ ทั้งในด้านประชากร เศรษฐกิจ สังคม การพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย ของประเทศ ซึ่งที่ผ่านมา เมื่อเดือนตุลาคม 2550 สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ได้ร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จัดทำการคาดประมาณประชากรของประเทศไทยในช่วงปี 2543 – 2573  โดยใช้ข้อมูลจากสำมะโนประชากรและเคหะของสำนักงานสถิติแห่งชาติ เป็นข้อมูลฐานในการคาดประมาณประชากร  และอาศัยข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในปัจจุบันและแนวโน้มการเปลี่ยนของข้อสมมติฐานด้านภาวะเจริญพันธุ์ การตายและการย้ายถิ่นที่เป็นไปได้มากที่สุดในอนาคต 

                           จากประมาณการดังกล่าว พบว่าประชากรของประเทศไทยในปี 2550 มีจำนวน 66,230,318 คน และในปี 2560 มีจำนวน 71,250,380 คน ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า แนวโน้มประชากรของไทยมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงตามลำดับทุกปีโดยในปี 2550 ขยายในอัตราร้อยละ 1.01 และในปี 2560 ขยายเพียงร้อยละ 0.49 ซึ่งในช่วง 10 ปีดังกล่าวนี้มีประชากรเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 5 ล้านคน  เฉลี่ยปีละ 5 แสนคน (ดูตารางที่  3)
 
ตารางที่ 3 การคาดประมาณประชากรของประเทศไทย ปี 2551 - 2573

ปี

จำนวนประชากร
(คน)

อัตราการขยายตัว
(%)

2543

62,236,169

 -

2550

66,230,318

1.01

2551

66,975,861

1.13

2552

67,774,429

1.19

2553

68,559,404

1.16

2554

69,135,313

0.84

2555

69,616,644

0.70

2556

69,998,988

0.55

2557

70,311,365

0.45

2558

70,629,771

0.45

2559

70,904,048

0.39

2560

71,250,380

0.49

2561

71,679,406

0.60

2562

72,174,174

0.69

2563

72,684,594

0.71

2564

73,078,226

0.54

2565

73,476,900

0.55

2566

73,877,949

0.55

2567

74,285,907

0.55

2568

74,715,056

0.58

2569

75,072,405

0.48

2570

75,454,341

0.51

2571

75,859,344

0.54

2572

76,286,132

0.56

2573

76,733,686

0.59

ที่มา : ฝ่ายวิชาการ ธอส.
จากข้อมูลการคาดประมาณประชากรของประเทศไทย ปี 2543 - 2573 ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เมื่อตุลาคม 2550

                           อนึ่ง การคาดการณ์จำนวนประชากรของไทยในอนาคตนั้น ขึ้นกับแหล่งข้อมูลและฐานข้อมูลที่ใช้อยู่ในปัจจุบันเป็นสำคัญ หากข้อมูลประชากร มาจากแหล่งที่แตกต่างกัน ขอบเขตข้อมูลแตกต่างกัน เช่น ฐานข้อมูลของกรมการปกครอง และฐานข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ย่อมทำให้การประมาณการประชากรในอนาคตแตกต่างกันไปด้วย ดังนั้นผู้ใช้ข้อมูลจึงต้องเข้าใจแหล่งที่มาของข้อมูลและขอบเขตของข้อมูลประชากร อาทิเช่น ข้อมูลจากทะเบียนบ้าน หรือข้อมูลประชากรที่มีอยู่จริงในแต่ละพื้นที่ทั้งที่เป็นคนไทยและต่างประเทศ ทั้งที่อยู่ชั่วคราวและถาวร เป็นต้น

3. การเปลี่ยนแปลงของของประชากรเมืองใน กทม. และเมืองใหญ่ในภูมิภาคในปัจจุบันและอนาคต 10 ปีข้างหน้า
             ระดับของความเป็นเมือง (Level of Urbanization) ของประเทศไทย ก่อน พ.ศ. 2542 ใช้วิธีคำนวณจากสัดส่วนของประชากรในเขตเทศบาลกับประชากรทั้งหมด  ซึ่งใน พ.ศ.2542 มีประชากรเมืองในเขตเทศบาลประมาณร้อยละ 19 ของประชากรทั้งหมด แต่ภายหลังจากมีการออกพระราชบัญญัติเปลี่ยนแปลงยกฐานะของสุขาภิบาลให้เป็นเทศบาล ทำให้จำนวนประชากรเมือง ในปี 2543 เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 31 ดังนั้น การเปลี่ยนนิยามความหมายของเมือง จึงมีผลต่อจำนวนประชากรในเขตเมือง

              จากข้อมูลของสถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล พบว่ามีจำนวนประชากรเขตเมือง (เขตเทศบาลและเมืองทุกประเภท) ของไทยปี 2551 ประมาณ 22.8 ล้านคน คิดเป็นร้อยละ 36.1

              อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาข้อเท็จจริงจะพบว่าจำนวนประชากรเมืองของไทยน่าจะมีมากกว่านั้นมาก เนื่องจากประการแรกขอบเขตความเป็นเมืองส่วนใหญ่แล้วจะกว้างเกินเขตเทศบาลออกไป นอกจากนี้ ในเมืองใหญ่ทุกเมืองของไทย ยังมีประชากรแฝง ที่เข้ามาอยู่อาศัยโดยไม่ได้ย้ายสำมะโนครัวเข้ามา

             อนึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า ในปัจจุบัน ยังไม่มีการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับประมาณการการขยายตัวของประชากรเมืองในอนาคตของจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศโดยภาพรวม เว้นแต่การคาดการณ์จำนวนประชากรของบางจังหวัดที่มีการจัดทำผังเมืองรวมเท่านั้น  ดังนั้น การขาดข้อมูลสถิติจำนวนประชากรที่อยู่อาศัยในเมืองที่ถูกต้องทั้งในปัจจุบันและในอนาคต จะทำให้ การวางผังเมือง การจัดสาธารณูปโภค การวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยเมือง การกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสมกับการทำนุบำรุงรักษาสภาพแวดล้อมของเมือง จะไม่สามารถดำเนินการได้อย่างถูกต้องแม่นยำเช่นกัน

4. โครงสร้างของประชากรไทยในปัจจุบัน
             
โครงสร้างประชากร เช่น เพศ วัย  อัตราเกิด อัตราตาย เป็นต้น ย่อมมีผลต่อการกำหนดนโยบายและแผนงานด้านต่างๆ ทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งจากข้อมูลของสถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล ณ กลางปี 2551 พบว่ามีวัยแรงงาน จำนวน 42.44 ล้านคน คิดเป็นร้อยละ 67.2 และมีผู้สูงอายุกว่า 7 ล้านคน  อัตราการเกิด และอัตราการตาย (ต่อประชากรพันคน) อยู่ที่ 12.5 และ 8.0 ตามลำดับ และเป็นน่าสังเกตว่าประชากรในกรุงเทพฯ เมืองเดียว มีจำนวนถึง 6.63 ล้านคน จากประชากรทั้งหมดของประเทศ 63.121 ล้านคน คิดเป็นร้อยละ 10.5

5. การขยายตัวของประชากรกับความต้องการที่อยู่อาศัย
             ความต้องการที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น จำนวนประชากร โครงสร้างประชากร ระดับรายได้ของประชากร รวมทั้งปัจจัยด้านเศรษฐกิจ สังคมและการเงินการธนาคารด้วย 

              ในส่วนที่เกี่ยวกับประชากรนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ นอกจากจะต้องทราบอัตราการเพิ่มประชากร ยังควรจะต้องทราบโครงสร้างของครัวเรือน เช่น เป็นครัวเรือนเดี่ยว ครัวเรือนขยาย ขนาดจำนวนสมาชิกของครัวเรือน โครงสร้างอายุของสมาชิกในครัวเรือน ระดับรายได้และความสามารถในการจ่ายด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือน

             ตลอดจนลักษณะทางสังคมเศรษฐกิจของครัวเรือนที่จะเป็นตัวกำหนดความต้องการที่อยู่อาศัยในเชิงคุณภาพได้ จึงจะสามารถคาดการณ์ ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆที่สอดคล้องกับโครงสร้างและลักษณะของครัวเรือนได้อย่างเหมาะสม

             เป็นที่น่าสังเกตว่า ปฏิญญาสากล Agenda 21 ขององค์การสหประชาชาติ กำหนดให้มีที่อยู่อาศัยที่พอเพียงสำหรับทุกคน Adequate Housing for All ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของรัฐบาลในทุกประเทศ ที่จะต้องดำเนินการ ให้เป็นไปในทิศทางดังกล่าว ซึ่งหมายความว่าจะต้องมีการวางแผนที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นแผนทั้งแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน และการวางแผนรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนทุกกลุ่มในอนาคต โดยพิจารณาโครงสร้างของครัวเรือนและความสามารถในการจ่ายด้านที่อยู่อาศัย โดยใช้แนวทางสนับสนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ เกิดความสมดุลระหว่าง อุปสงค์ และอุปทานในทุกกลุ่มรายได้  ดังนั้น ในระดับชาติต้องมีการวางแผนตั้งแต่เรื่อง จำนวนและการกระจายประชากรในอนาคต ระหว่างเขตเมืองและชนบท ระหว่างเมืองขนาดต่างๆ มหานคร เมืองหลัก เมืองรอง เมืองเล็ก โดยการวางแผน การกระจายประชากรนั้นต้องสอดคล้องกับแผนพัฒนาด้านอื่นๆ เช่น ด้านเศรษฐกิจ แหล่งงาน การขนส่ง ด้านสังคมและวัฒนธรรม ด้านสิ่งแวดล้อม สภาพทางกายภาพและความปลอดภัย ฯลฯ และยังพิจารณาถึงนโยบายเช่น กำหนดให้พื้นที่เหล่านั้นมีการพัฒนา หรืออนุรักษ์เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติไว้ เป็นต้น

              จากการศึกษา การจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยเมือง ของการเคหะแห่งชาติตั้งแต่ปีพ.ศ. 2547 จนปีปัจจุบัน ได้มีการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองในภูมิภาคหลายเมือง พบว่า วิสัยทัศน์การพัฒนาของเมือง จะส่งผลต่อการกำหนดกิจกรรมทางเศรษฐกิจของเมือง ซึ่งเป็นแรงดึงดูดประชากรให้อพยพเข้ามาอยู่อาศัยในเมือง ประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองแบ่งได้เป็นสองกลุ่ม คือ กลุ่มที่มีความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในระบบตลาดปกติ ทั้งตลาดซื้อขายบ้าน และตลาดบ้านเช่า กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถจ่ายเพื่อที่จะมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับอัตภาพของตนได้ ยิ่งเมืองที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงจะดึงให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อย อพยพเข้ามาหางานทำในเมืองเป็นจำนวนมาก กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเหล่านี้มีความจำเป็นต้องอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ซึ่งมักจะอยู่ในย่านใจกลางเมือง ที่ที่ดินมีราคาแพง ดังนั้น หากเมืองไม่มีการวางแผนไว้ล่วงหน้า ว่าจะจัดให้มีที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเหล่านั้นอย่างไร เมืองก็จะต้องประสบปัญหาชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุกต่อไปในอนาคตอย่างแน่นอน

             ข้อมูลด้านการคาดการณ์ประชากร และลักษณะทางเศรษฐกิจ สังคมของครัวเรือน จึงมีความสำคัญยิ่งต่อการวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง เพราะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้สามารถคาดการความต้องการที่อยู่อาศัยของทุกกลุ่ม ทุกระดับรายได้ ซึ่งจะทำให้สามารถกำหนดและแบ่งสรรบทบาทหน้าที่ ระหว่างภาครัฐ และเอกชนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเมืองได้อย่างเหมาะสม สามารถคาดการณ์ ความต้องการด้านพื้นที่ ที่ดิน ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การเงินเคหการ การพัฒนาภาคการก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้าง เพื่อนำไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสมสำหรับประชากรเมืองทุกกลุ่มและนำไปสู่การเป็นเมืองที่น่าอยู่

             สำหรับในภาคเอกชนนั้น ได้เริ่มเข้ามามีบทบาทอย่างจริงจังต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยตั้งแต่ประมาณปี พ.ศ. 2520 และในปัจจุบันเป็นภาคที่มีบทบาทสำคัญที่สุดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทย ได้ใช้หลักการตลาด คือ อุปสงค์และอุปทาน ในการวิเคราะห์การลงทุน โดยอาศัยข้อมูลด้านการเปลี่ยนแปลงประชากรและครัวเรือน เป็นกรอบในการพิจารณาด้านอุปสงค์ กำหนดจำนวนหน่วยที่จะจัดสร้างในแต่ละช่วงเวลาและนอกจากนั้นยังให้ความสำคัญต่อ ทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณา การกระจายตัวของแหล่งงาน สถานศึกษา และ การคมนาคมขนส่ง เป็นหลัก ในอดีตใช้ทำเลตามทางด่วน แต่แนวโน้มในอนาคตจะต้องพิจารณาทำเลตามแนวทางรถไฟฟ้าแทน

             นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังมีการพิจารณาพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัย จะเห็นว่า ในยุคแรกของบ้านจัดสรรผู้ซื้อ ซื้อเนื่องจากการขยายครอบครัว ต่อมาในยุคทศวรรษ 2530 เป็นยุคเฟื่องฟูของหมู่บ้านจัดสรร เหตุผลในการซื้อคือการสร้างครอบครัวใหม่ ในยุควิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลงเนื่องจากข้อจำกัดจากความพร้อมด้านการเงิน และในยุคปัจจุบัน 2551 นี้เป็นยุคแห่งความต้องการวิถีชีวิตอิสระและการเดินทางที่สะดวก การคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องศึกษามิติทางสังคม เช่น จำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น วิถีชีวิตคนรุ่นใหม่ที่อยู่คนเดียวมากขึ้น อาจจะมีการหย่าร้างมากขึ้น ทำให้ขนาดของครอบครัวเล็กลง

             นอกจากการคาดการณ์ จำนวนประชากรโดยรวม แล้วในการวิเคราะห์ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยยังต้องพิจารณาความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มพิเศษ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ  ที่มีแนวโน้มจะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนมากขึ้นโดยลำดับ  กลุ่มผู้สูงอายุนี้ จะมีทั้งกลุ่มที่มีความสามารถในการจ่าย ซึ่งภาคเอกชนอาจต้องมีการปรับ Product เพื่อรองรับ และกลุ่มรายได้น้อย ที่ภาครัฐต้องวางแผนและกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้

             กลุ่มที่มีอิทธิพลต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงในปัจจุบันอีกกลุ่มหนึ่ง คือ กลุ่มชาวต่างชาติ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่มาก ส่งผลให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวของไทยมีราคาสูงขึ้นมาก จนเกินความสามารถในการจ่ายของคนไทย นอกจากนั้นยังมีกลุ่มแรงงานต่างชาติที่เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยเป็นชุมชนก่อให้เกิดปัญหาด้านสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งในปัจจุบัน ข้อมูลด้านจำนวนการถือครองและการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในไทยยังไม่แพร่หลาย ยังไม่เป็นระบบ จึงทำให้ไม่สามารถการกำหนดนโยบายที่ชัดเจนในเรื่องนี้ได้

6. ข้อเสนอแนะ
             จากข้อมูลประชากรและการเสวนาดังกล่าวข้างต้น มีข้อเสนอแนะประเด็นต่างๆ ดังนี้
             1) ด้านนโยบายประชากร ประเทศไทยควรมี Thailand population policy เพื่อกำหนดนโยบายประชากรด้านต่างๆ ที่สอดคล้องกับแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติในอนาคต   พร้อมทั้งมีมาตรการในการดำเนินการอย่างชัดเจน และมีการติดตามผลด้านการพัฒนาประชากรอย่างต่อเนื่อง


             2) ด้านการพัฒนาฐานข้อมูลประชากรและที่อยู่อาศัย เนื่องจากข้อมูลด้านประชากรของประเทศไทยยังไม่เป็นระบบเดียว และยังมีความแตกต่างของการคาดการณ์อยู่มากจนมีนัยสำคัญต่อการวางแผน  ดังนั้น หน่วยงานที่จัดเก็บข้อมูลที่สำคัญคือ กรมการปกครอง สำนักงานสถิติแห่งชาติ และหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จึงควรรวมมือกันพัฒนาฐานข้อมูลประชากรที่ใช้ประโยชน์ในหลายมิติ โดยมีข้อมูลที่หลากหลาย ทั้งในเชิงจำนวน พื้นที่ โครงสร้างทางอายุ ขนาดของครัวเรือน ตัวเลขคนพิการ โครงสร้างในเชิงรายได้ เป็นต้น เพื่อใช้ประกอบกับการวางแผนด้านต่างๆ ที่กว้างขวางขึ้น

             3) ด้านนโยบายที่อยู่อาศัยตามกลุ่มประชากร ในปัจจุบันประเทศไทยขาดการกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ทั้งในระดับชาติ ระดับภาค ระดับเมือง และระดับชุมชน ในระดับเมืองนโยบายการกระจายอำนาจปี 2540 กำหนดให้ท้องถิ่นเป็นหน่วยงานหลักในการจัดการด้านที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น ท้องถิ่นจำเป็นต้องมีการวางแผนที่อยู่อาศัย แต่ในปัจจุบันหน่วยงานท้องถิ่นยังมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้น้อยมาก และยังขาดข้อมูลหลายด้านรวมทั้งด้านประชากร ครัวเรือน ซึ่งเป็นหัวใจของการจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย จึงควรมีการดำเนินการทั้งในส่วนการกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยในทุกระดับ และการจัดให้มีฐานข้อมูลด้านประชากรและอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการวางแผนด้านที่อยู่อาศัย

             นอกจากนั้น รัฐควรมีนโยบายที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มที่มีลักษณะพิเศษ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มชาวต่างชาติ กลุ่มแรงงานต่างด้าว กลุ่มคนพิการเป็นต้น

สรุปเนื้อหาโดย...ฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
และ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์